Выбор земельного участка

    Выбор земельного участка:

    В своей первой статье я постараюсь осветить очень важный вопрос: как выбрать земельный участок под строительство и на что при этом необходимо обратить внимание. Итак, приступим!

    Первым очевидным критерием выбора будет конечно же цена. Тут всё просто. Чем дальше от города, чем неудобнее добираться, чем сложнее решить вопрос с инженерными сетями -  тем дешевле. Так же на цену влияет статус земель: земли населённых пунктов под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) будут всегда дороже, чем земли сельскохозяйственного назначения с разрешённым видом использования «садоводство и дачное строительство». К сожалению, данное правило ценообразования не имеет исключений и если вам предлагают участок рядом с городом, с коммуникациями и развитой инфраструктурой по цене участка в садоводстве за 100 км. от КАДа – ищите подвох! На данном этапе надо чётко понимать для чего вы собираетесь строить дом: для сезонного проживания (дача) или для постоянного, круглогодичного. Нет смысла покупать землю под дачу с первым статусом – неоправданно переплатите, но для экономии средств приобрести участок в садоводстве под постоянное проживание вполне возможно. Тем более, что на сегодняшний день вполне реально даже прописаться в садоводстве – прецедентов тому уже масса. Но надо при этом учесть, что оформление постоянной регистрации в садоводстве возможно только через суд. Вам придётся доказывать, что дом построен с соблюдением всех необходимых норм и пригоден для постоянного проживания. Про это я расскажу в отдельной статье, а пока вернёмся к выбору участка. Определившись с бюджетом на покупку и со статусом земель, можно приступить к просмотру конкретных предложений. Первое, в чём необходимо убедиться – это юридическая чистота сделки и наличие/отсутствие обременений, но прежде чем погружаться в бюрократическое расследование, посмотрите участок «в натуре». Впечатление от просмотра фотографий, карт и генпланов может кардинально отличаться от впечатлений после личного посещения земли. Лучше всего покупать участок весной-летом, оптимально апрель – июнь. Зимой можно только оценить качество подъездных путей, летом же вы сможете собрать гораздо больше информации, которая поможет определиться с выбором. К сожалению, я не смогу чётко описать все юридические нюансы и тонкости проверки чистоты земельного участка, так как не являюсь специалистом в данной области, но в первую очередь надо убедиться в следующем:

    ·         Участок размежёван (проведена процедура межевания, определены границы участка). В    противном случае вам придётся делать это самостоятельно, тратить время и деньги.

    ·         У продавца в наличии топографический и кадастровый план участка.

    ·         Участок зарегистрирован в органах госрегистрации как собственность. Иначе вы покупаете не саму землю, а лишь право и очередь на её приватизацию.

    ·         Продавец оформляет куплю-продажу на своё имя и является собственником.

    ·         В выписке из ЕГРП нет информации, что на участок наложен арест или он находится в залоге.

    ·         На участок не наложен сервитут, т.е. право прохода или проезда по нему.

    ·         Участок свободен от задолженности по налогам.

    ·         У участка нет обременений в виде газопровода, водопровода или линии электропередач. На участках с такими обременениями строиться запрещено.

    Некоторую информацию можно почерпнуть из публичной кадастровой карты по кадастровому номеру участка, убедиться в отсутствии обременений можно взглянув на свидетельство о регистрации, которое должно быть у продавца. В остальных вопросах лучше обратиться к специалистам – юристам, занимающимися сделками с землёй и недвижимостью. Через них же лучше и составлять договор купли-продажи.

    Немаловажным параметром земельного участка является его форма и площадь. С формой всё просто: для небольших участков, от 6 до 12 соток наиболее удобной будет форма, близкая к квадратной. Если участок больше чем 15 соток – форма уже не так критична. Почему так? Если участок относительно небольшой, то на нём проще разместить дом, выдержав все необходимые расстояния до других построек и границ участка. На большом участке эта проблема стоит не так остро. Вот мы плавно перешли и к вопросу о площади. Если не планируется поля для гольфа, огромного крытого бассейна во дворе или грандиозного сада, то оптимальная площадь участка приблизительно должна соотноситься с площадью будущего дома как 1:10. То есть на каждый квадратный метр площади застройки дома должно приходиться около 10 квадратных метров земли, свободной от самого дома. Исходя из этого на участке в 6 соток оптимальным будет дом, площадь застройки которого составляет около 55 кв.м. Следовательно, общая площадь такого дома при двухэтажном исполнении будет около 100 кв.м. Конечно же не нужно в точности придерживаться этих пропорций, но на небольших участках желательно что бы данное соотношение в реальности было хотя бы приблизительно выдержано.

    Следующий критерий – это транспортная доступность. Если предполагается, что жить вы будете за городом, а работать в городе, то необходимо убедиться в том, что от вашего участка до города можно в любое время года без особых проблем и пробок добраться на машине, а в случае её поломки – на общественном транспорте. Эту информацию можно получить пообщавшись с потенциальными соседями автовладельцами. Так же у них можно расспросить о наличии в пределах досягаемости детских дошкольных учреждений, школ, больниц, заправок и магазинов. Вообще с будущими соседями нужно пообщаться обязательно. Вас должно интересовать следующее:

    ·         Насколько информация о наличии водоснабжения, газа и электричества, полученная от продавца, соответствует действительности. Нет ли перебоев с водой и электричеством.

    ·         Организован ли централизованный вывоз бытовых отходов.

    ·         Как обстоят дела с криминальной обстановкой, бывают ли кражи, грабежи.

    ·         Нет ли поблизости больших свалок (действующих или бывших), промышленных предприятий.

    ·         Есть ли у кого в посёлке колодцы, и если есть, то какова глубина от поверхности земли до воды.

    Если отсутствует газоснабжение и вам говорят, что газ вот-вот проведут – не очень то верьте. Может получиться так, что газ если и будет, то ждать придётся лет несколько J. Вообще это касается не только газа, но и всех недостающих инженерных сетей. Если посёлок разрастается, а выделения дополнительных мощностей по электричеству не проводилось, то может получится так, что вы не сможете пользоваться электроэнергией в полном объёме, выделенном на участок по документам. Возможны скачки и перепады напряжения, периодические отключения. Выделение дополнительных мощностей дело долгое и в некоторых районах без реконструкции сетей невозможное. В связи с вышеизложенным можно сказать, что в плане инженерных коммуникаций скорее всего вам придётся жить с тем, что имеется на данный момент. Если нет газа и централизованное отопление отсутствует, а электрических мощностей недостаточно, то организовать отопление и горячее водоснабжение будет сложнее. Если посёлок застраивается с нуля и ваш участок всего лишь несколько колышков в чистом поле – обязательно запросите у продавца документы на подключение посёлка к инженерным сетям. Как минимум должны быть получены все ТУ (Технические Условия). Если по-простому, то ТУ это такой документ, в котором сообщается о возможности (или невозможности) подключения какой-либо коммуникации, или при каких условиях данное подключение возможно. Если в ТУ на электричество написано, что подключение возможно только после реконструкции существующей подстанции – электричества в обозримом будущем скорее всего так и не будет. Если у продавца на руках есть подписанный договор на подключение и в нём прописаны конкретные сроки – это идеальный вариант. Только убедитесь, что договор подписан именно с уполномоченной организацией, а не с фиктивной «поганкой».

    Очень важно уточнить, не находится ли участок в радоноопасной зоне. Радон – это бесцветный инертный радиоактивный газ, выделяющийся из почвы в некоторых регионах. Представляет опасность для человека, способствует процессам, приводящим к раку лёгкого. Звучит страшно, но пугаться не надо. Надо найти в интернете карту радоноопасных зон вашего района и, если ваш участок попадает в такую зону, указать на это проектировщикам для принятия мер по защите дома от поступления радона. Так как радон тяжелее воздуха, то он будет накапливаться в подвалах, погребах и подпольном пространстве. Основные меры по защите от радона это герметизация всех помещений, расположенных ниже отметки земли и принудительная вентиляция этих помещений. Более подробную информацию по радону легко найти в интернете, нас же сейчас должен интересовать тот факт, что наличие радона в почве это не приговор, и не повод отказываться от участка. Тем более если вы планируете дом на винтовых сваях или на столбчатом фундаменте. А вот что действительно может стать причиной отказа от покупки участка – так это наличие в почве такого вещества как бензапирен. Вот что о нём пишет Википедия. Если ваш участок расположен неподалёку от старых свалок органических отходов или свалок грунта – риск содержания бензапирена в почве возрастает многократно. Такой участок можно покупать только после проведения обследования специалистами и только если обследование покажет, что превышения ПДК по бензапирену нет.

    Вот мы и подошли к моментам, связанным непосредственно со строительством дома. Здесь необходимо обратить внимание на следующие моменты:

    ·         Уровень грунтовых вод

    ·         Геологический состав грунтов под пятном застройки

    ·         Уклон

    ·         Топосъёмка

    По сути, ответ на все вышеназванные пункты может дать организация, занимающаяся геологическими изысканиями. С одной стороны удовольствие не из дешёвых и на момент написания статьи составляет 40 – 50 т.р., но с другой, на фоне сметы на строительство дома, это не такая критичная сумма. Тем более, что если неправильно определить тип грунтов под домом и неправильно определить его несущую способность, то вполне возможно в итоге получить дом, непригодный для жилья из-за деформаций и растрескивания фундамента, и как следствие стен. Правильная оценка несущей способности грунтов позволит правильно запроектировать фундамент и выбрать толщину и состав подсыпки под него если фундамент монолитный, либо правильно рассчитать количество свай и столбов, если фундамент свайный или столбчатый. Уровень грунтовых вод можно оценить самостоятельно. Для этого достаточно пробурить садовым буром скважину 1,5 – 2 метра и посмотреть через час наполнится ли она водой. Максимальный уровень грунтовых вод приходится на весну, апрель – май, и если пробуренная лунка наполнится водой, то поверхность воды и покажет уровень грунтовых вод в данное время года. Высокий уровень грунтовых вод может доставить некоторые проблемы при строительстве дома и даже при эксплуатации участка. Проблемы могут быть следующего характера:

    ·         Удорожание строительства дома из-за необходимости выполнять толстую щебёночную подсыпку.

    ·         Удорожание строительства дома из-за необходимости выполнять прифундаментный дренаж.

    ·         Невозможность устройства подвала или погреба под домом из-за очень высоких затрат на производство работ в затопляемом котловане и комплексную гидроизоляцию.

    ·         Трудности с установкой септиков – подземная ёмкость, находящаяся ниже уровня грунтовых вод может просто-напросто «всплыть».

    ·         При высоком уровне грунтовых вод под плодородным слоем грунта может находиться водяная линза, так называемый «плывун», а строить на «плывуне», увы, не получится.

    Ко всему этому можно добавить сложности с посадкой деревьев, прокладкой подземных коммуникаций, проблемы с обилием комаров и мошкары. Конечно можно подсыпать кубометров 700-1000 грунта и поднять уровень участка на метр, но гораздо проще выбрать другой участок, расположенный повыше. Выше я уже писал, что нужно узнать о наличии колодцев рядом с вашим участком. Колодец так же может примерно указать на уровень грунтовых вод и указать на возможность устройства скважины для водоснабжения дома, если отсутствует централизованный водопровод. В принципе скважину на воду можно пробурить практически в любом месте, тут только стоит вопрос глубины бурения, а соответственно её стоимости. Но если пригодная для бытового использования вода находится в пределах 10-13 метров, можно вообще не вызывать буровиков и обойтись так называемой «абиссинской» скважиной. Тему водоснабжения мы рассмотрим в отдельной статье.

    Вкратце поговорим о ровности поверхности участка. Идеально, если участок горизонтален. Неплохо, если он имеет небольшой, едва заметный уклон. Но если участок расположен практически на склоне, то надо быть готовым к удорожанию строительства из-за удорожания фундамента. Так же нежелательно покупать участок, если одна из его границ расположена вплотную к склону оврага, либо находится на линии резкого большого перепада высот. Со временем склон может размываться и оползать, и в какой то момент времени ваш забор может запросто оказаться внизу, а участок несколько уменьшится по площади. Конечно можно изготовить мощную монолитную подпорную стенку, которая решит проблему, но данное мероприятие выльется в весьма значительную сумму. Заочно о поверхности участка можно узнать из топографического плана, на котором указаны высотные отметки и прочерчены горизонтали – кривые линии, соединяющие точки с одинаковыми высотными отметками. Чем ближе эти линии друг к другу – тем больше уклон местности. Так же топографический план подскажет о проложенных в земле коммуникациях (если они есть и указаны в обременениях) и о чужих постройках и заборах, которых нет на местности, но могут появиться по желанию владельца этих «теоретических» объектов.

    Вот в принципе и все, чем я хотел с вами поделиться в вопросе о выборе земельного участка под строительство загородного дома. Если после прочтения статьи возникли вопросы, если я вдруг не осветил какие-либо иные аспекты выбора земли – милости прошу в комментарии.